【美国尔湾买房流程】
Step 1 获得贷款预批信 (pre-qualification letter).
美国买房，首先要获得贷款预批信 ，需要准备的材料包括: 近2个月的工资单,银行存款单,近2年的纳税表。中国人在美国买房可以申请贷款，但是申请难度相对较高。如果想要贷款买房子，买家需要先取得银行给出的贷款预批信（pre-approval letter），确定自己能够贷到的金额之后，再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要两个月的时间，卖家没有耐心等待。因以有许多中国客户都是选择现金全款支付房款，这也是他们的优势，因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户。
Step 2确定房价范围
你要知道你能买得起多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的五倍。如果你家的年收入是$200,000，你能买得起$1,000,000的房子。如果有房价20%的现金做头款，就可以省下1.5%的贷款保险(Mortgage Insurance)费。
Step 3 决定买房地点
如何挑选买房地点？ 学区优劣丶工作机会多丶交通便利丶犯罪率低丶回报率高丶生活方便。
学区房指标主要看 API 分数，满分1000分，800分以上才算学区房。900-1000分是十分学区。住房离上班地点越近越好。
尔湾学区好，顶尖的高中API接近920分。 新房多丶洛杉矶地区好的学区基本都没有新房了，尔湾则因为是新开发城市，还有大量新地。加上工作机会多丶治安好丶气候宜人。
当前中国赴美国置业者最首要的考虑因素往往是物业所在的学区是否优秀，因为在美国，房产税大多用于所在社区的学校建设，因而学校和学区的房产形成了相辅相成的关系，学校越好学区房子越贵，房子的升值也带动了学校的建设。35%的中国赴美国置业者会选择加州，其中尔湾市更是美国加州买房购房首选。
Step 4 选择专业地产经纪人
【尔湾地产团队】，买房卖屋万事通。尔湾地产专精美国尔湾地区房地产买卖 帮助新移民安家置业。 有尔湾地产协助您买屋卖房 ，会有事半功倍的效果 ! 决定意向后，尔湾地产会安排最有经验的、最专业的经纪人来帮助买家完成相关事宜。
在美国，买方和卖方经纪人的佣金都是由卖方支付的，所以对于不了解当地情况的买家来说，通过【尔湾地产】专业的经纪人进行交易更为放心。但碍于买家对美国经纪人了解少之又少，【尔湾地产】做好准备，帮大家省去了选择经纪人的烦恼，会直接推荐最有经验的、最专业的经纪人来协助买家顺利购房。
Step 5 签署购房合同
经过一段时间的选房、看房之后，当遇到心仪的房子，经纪人会根据房产状况和市场表现给出一个参考价。买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价。随后，经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书（offer）。如果价格达成一致，则可以签署正式的购房合同。此时，买家需要支付房款的1~3% 作为订金(Earnest Money)，这笔订金会存入第三方监管账户中 (Escrow)。
Step 6 房屋检查 (Inspection)
房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一。如果购买二手房，在签订购房合同之后，一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查，并且出具房屋检测报告。如果发现问题可以与卖家协商解决，要求卖家负责维修，或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题，买家也可以或在17天保护期限内选择取消房屋交易。
Step 7 产权过户调查
在签署购房合同大约两周后，美国专业的产权过户机构会进行过户调查，主要调查卖方的产权是否清晰，确认没有问题之后会出具产权过户文件。因为有专业机构把关，在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰等情况。
Step 8 房屋估价、贷款审批
签署购房合同大约７～１０天后，银行机构会房屋进行估价(appraisal)，银行可能中途向你们收取５００～７００的进行估价 appraisal费用。
如果估价低于房屋成交价格，买家可以与卖家协商降低房价或在21天保护期限内直接取消合同。如果买家临时申请不到贷款，也可以要求取消合同。取消合同是否需要支付违约金，主要看买卖双方签订购房合同时的具体规定。
Step 9 购买房屋保险
在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房，贷款机构会要求买方在过户之前购买房屋保险。
Step 10 产权过户 (closing)
过户前几天，银行一般都会算好的结算清单(Closing Cost) 过户费清单(HUD-1)草稿给你们签字。
到过户(closing)前一天买家电汇(wire)首付款(down payment)给escrow，closing当天上午银行房贷。escrow 钱款收齐就送文件给政府(county)登记过户，当天晚５ｐｍ 拿回来房产记录号(record number)，买家就可以拿钥匙了。
【尔湾买房常见问题】
Q: 签署 power of attorney，全权代表签字. 这种情况怎么操作 ?
A: 提前2周去美国领事馆网上预约， 到预约的当天, 带上文件及身份证/或者护照去签。去公证的那天千万不能迟到，因为公证员只有15分钟时间为您服务。
对于power of attorney 这种法律文件，如果文件中规定需要额外的证人作为目击者。 使馆/领馆不提供这些证人。需要自己带证人过去。证人需要带身份证/或者护照
上海北京等地的美领馆人流量大, 最好要有2周的提前量. Power of Attorney必须要原件, 不能是电子邮件或者是传真, 而快递最快也要2~3天时间, 所以总共的时间提前量最好要3周, 这样才不会太赶
北京美国大使馆官网：
http://chinese.usembassy-china.org.cn/
